相談は可能ですか

はい。当社では借地権・底地などに関する相談はすべて無料にて承らせて頂いております。 また、相談料などを含めた料金等はすべて頂いておりません。

どんな物件も買取ってもらえますか

物件によって検討させて頂きます。また、買取金額にご納得いただけない場合は、仲介での売却依頼も可能です。

費用はどのくらいかかりますか？

ミサワホーム不動産にて買取をさせて頂く場合、費用はかかりません。

仲介での売却は可能ですか

可能です。但し仲介手数料を別途申し受けます。仲介手数料額は、「売買価格の3％+6万円+消費税」となります。なお、売買価格が400万円以下の場合は、「調査料を含めて180,000円+消費税」を申し受けます。

借地人や地主や隣地等との交渉も出来ますか

内容によってお受けします。なお、難しい案件については、媒介契約とは別に「不動産コンサルティング契約」によるコンサルティング料を申し受けすることがあります。
不動産コンサルティング契約を行う場合は、コンサルティング業務を行う前に当契約を締結させて頂きます。

対応エリアは

ミサワホーム不動産の営業エリア（東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城）に限ります。それ以外のエリアは、ミサワホームディーラー等の担当者をご紹介させて頂きます。

借地権にはどのような種類があるのでしょうか？

借地権とは，建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことをいいます。
そして，借地権には大きく分けて，①更新が可能な「普通借地権」，②一定期間の経過により終了する「定期借地権」があります。

旧法借地権・普通借地権・定期借地権の違いは

借地権は、借地契約(地上権設定契約または土地賃貸借契約)によって、発生します。
平成３年に借地借家法が制定され、平成４年８月１日に施行されました。
借地借家法施行前に成立した借地契約による借地権を旧法借地権と呼んでいます。
借地借家法施行後に成立した借地契約による借地権は、普通借地権と定期借地権に分類されます。

存続期間が満了したら、借地権は消滅しますか。

【旧法借地権】の場合
借地人が更新を請求すれば、借地上に建物がある場合に限り、借地契約は更新されます。しかし、地主が「正当の事由」にもとづいて「遅滞なく」異議を述べた場合には更新されません。
また、借地人が期間満了後も土地使用を継続し、地主が遅滞なく異議を述べなかった場合、借地契約は更新されます。
更新後の契約期間は、堅固の建物については３０年、その他の建物については２０年です。ただし、当事者が合意により更新する場合、これより長い期間を定めることは可能です。
【普通借地権】平成４年８月１日以後に成立した契約の場合
借地人が更新を請求すれば、借地上に建物がある場合に限り、借地契約は更新されます。
また、借地人が期間満了後も土地使用を継続すれば、借地上に建物がある場合に限り、借地契約は更新されます。しかし、地主が「正当の事由」にもとづいて「遅滞なく」異議を述べた場合には更新されません。
更新後の契約期間は、１回目の更新にあっては２０年、２回目以降の更新にあっては１０年ですが、当事者が合意により更新する場合、これより長い期間を定めることは可能です。
なお、一時借地場合は、これらの規定の適用はありません。
また、定期借地権の場合は、契約の更新はありません。

更新に対して異議を述べるための「正当の事由」とはどのようなことですか。

【旧法借地権】の場合
地主に自己使用の必要があれば直ちに正当事由が認められるということではありません。
正当事由の有無は、地主と借地人のそれぞれの事情、特に地主と借地人が土地の使用を必要とする事情を比較して判定されています。
また、補完的に、(1)契約のいきさつ、(2)土地の有効利用、(3)代替地または立退料の提供、(4)借地人の態度なども加味して判定されています。
【普通借地権】の場合
(1)地主と借地人が土地使用を必要とする事情を主たる判定要素とし、(2)従前の経過、(3)土地の利用状況、(4)立退料支払いの申し出の有無を補完的な判定要素として、正当事由の有無が判定されることになります。
ただし、借地借家法施行日以後(平成４年８月１日以後)に成立した普通借地権の存続期間は建物の構造に関係なく３０年ですので、それが更新時期を迎えるのは最短で2012年です。

借地契約を更新する場合は、必ず更新料を支払わなければいけないのでしょうか。

借地契約の中で更新料支払いについての約定をした場合は、その額が暴利でない限り、支払い義務があります。
約定をしていない場合は、支払い義務はありません。
ただし、約定をしていなかった場合でも、地主と借地人が新たに更新料支払いを合意し、支払いが行われることはあります。

借地上の建物を第三者に譲渡(売却)する場合、地主の承諾は必要ですか。

【地主の承諾は必要】
借地上の建物を譲渡する場合、特別の事情がない限り、借地権も一緒に譲渡されたものと扱われます。
借地権の譲渡には地主の承諾が必要ですので、借地上の建物を譲渡する場合には、地主の承諾が必要です。
地主の承諾が得られない場合は、裁判所の許可を得るという方法があります。
建物譲受人が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主がその借地権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、借地人の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、裁判所は、借地権の譲渡を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を承諾料等の財産給付を条件とすることができます。

借地人に契約違反行為があったとき、地主は借地契約を解除できますか。

(1)地代の不払い、(2)用法・使用目的違反、(3)増改築制限特約がある場合の無断増改築、(4)借地権の無断譲渡・無断転貸
これらの契約違反行為があっても、違反が軽微な場合、契約解除は認められません。借地人の契約違反行為によって、地主と借地人の間の信頼関係が破壊されたと認められる場合にだけ、地主による契約解除が認められます。
信頼関係が破壊されたと認められるか否かは、違反の程度・態様その他の事情から、総合的に判断します。
なお、契約違反(契約上の債務の不履行)を理由に契約を解除するためには、相当の期間を定めて債務を履行するよう催告することが、原則として必要です。

借地を立ち退くことになりましたが、借地上にある建物は必ず撤去しなければいけないのでしょうか。

・借地人に建物買取請求権がある場合は、それを行使すれば、借地人が建物を撤去する義務はなくなります。
・借地人に建物買取請求権がない場合は、建物を撤去する義務が発生します。
ただし、借地人が地主との間で、建物を撤去しなくてもよいという合意をすれば、撤去の義務はなくなります。

地主はいつでも地代の増額を請求できるのですか？

借地関係における地主も借地人ともに地代等の増額または減額を請求する事ができます。ただし、地代の増減を請求できるのは、地代等が「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」です（借地借家法第11条第1項）。
例外として、「一定期間地代等の増額をしない旨の特約」があるときはその定めに従うこととされています（借地借家法第11条第1項但書き）。これに対して「減額しない旨の特約」は無効となります。

地主の地代等増額請求に応じたくないときは、借地人はどのような額の地代等を支払わなければならないのですか？

地代等の増額請求を受けた借地人は、（当事者間の増額協議が整わず裁判になった場合）増額が正当とする裁判が確定するまでは、自分が相当と認める額の地代等を支払っていればよい事になっています（借地借家法第11条第2項）。一般には、従前の地代等の金額を支払っておけば足ります。ただし、土地に関する租税の額を認識していながら、それを下回る地代等を支払っているという場合は「相当と認める地代等」を支払っているとは認められません。
また地主が自分の増額請求に応じた地代等でなければ受領しないとして、地代の受領を拒む事がありますが、その場合には支払いと同じ効果を持つ「供託」をすることになります。

地代等の金額には法律上の制限があるのですか？

地代等および建物賃料（家賃）については、かつて、「地代家賃統制令（昭和14年制定）という法律があり、一定の場合に地代等および家賃の上限が定められていましたが、この法律は昭和61年12月31日に失効しています。
現在このような、地代等を制限する法律はありませんので、当事者間で自由にその額を合意する事ができます。
ただし、そのように当事者間で定めた地代等も「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」は、当事者は将来に向かって、地代等の増減を請求する事ができます。

定期借地権の土地を買取る又は売却することはできますか？

地主に売却の意志があれば、買取ることができます。逆に地主からの売却の意思があり借地人の買取希望があれば売却可能です。底地借地の購入・売却はミサワホーム不動産にご相談ください。

固定資産税はどうなるのでしょうか？

土地を所有するのではなく、地代を払って借りるわけですから、土地に関する固定資産税や都市計画税といった税金の直接の負担はありません。ただし、建物は自己所有ですので通常の納税が必要となります。

地主が第三者に土地を売却したらどうなりますか？

地主が土地を売却しても、借地契約の内容には変更はありません。地代は新しい地主に払い、保証金も新しい地主が返還することになります。また、地主が納税のために底地を国に現物納付する場合は保証金が返還され、国が新しい地主となります。

住宅は自由に建てられますか？

土地は地主から借りますが、住宅は借主が自分で建てて自分で所有するわけですから、設計は自由です。ただし建物の法的規制や建築協定などがあればそのルールを守る必要があります。

建物や借地権を譲渡することができますか？

可能です。譲渡する前に地主に承諾をもらう必要がありますが、承諾料は不要です。ただし譲渡による借地契約期間の延長はなされませんので、たとえば契約期間が残り20年の場合、譲渡する相手に20年後には土地を更地にして返還しなければならないことを承知してもらわなければなりません。
なお、保証金は新借地人（買主様）から旧借地人（売主）へ現金精算します。

相続はできますか？

地主、借地人とも相続は可能です。借地人側の相続に関しては借地権、保証金返還請求権、地代債権は同一人物にのみ残存期間を相続することができます。その際には借地契約の名義が相続人に変更され、残りの契約年数はその土地を利用することができます。また、地主側にも相続が起こり、契約当時の内容を把握する者がいなくなっても、通常、契約内容は公正証書にして公証役場に保管してありますので安心です。

中途解約や契約延長はできますか？

中途解約はできます。解約したい１年前までに建物の原状回復（更地化）計画を立て、解約の希望を地主に通知します。そして、原状回復後に保証金は返還されます。一方、契約延長は基本的にはできませんが、地主との交渉次第では契約を結び直すことはできます。その際は期間満了後に返還された保証金を、金額を再設定後、再び保証金として預け、新しく設定された地代を払うことになります。

地代の改定はどうなるでしょうか？

地代の改定は契約内容によりますが一般的には一定期間毎（3年毎が多いです）に、物価の上昇率と固定資産税等（契約書等では都市計画税を含めて公租公課と呼んでいます）に連動する方式で改定されることが多いです。将来、無用のトラブルを避けるためにも、借地契約時に地代の改定時期と改定方法を定めておくことが大切です。

定期借地向けのローンとは？

新築時は、さまざまな民間ローンが用意されています。たとえば保証金のみを対象としたローンや、新築・購入資金と保証金の合計の8割を借り入れ上限としたローン、住宅金融支援機構と併用可能なローンなど。それぞれ融資条件の設定は異なりますので確認が必要です。
なお、定期借地権付き中古住宅での融資ができる金融機関は非常に少ない状況です。また保証金に関しても融資が必要な場合もあります。詳細はミサワホーム不動産にご相談下さい

保証金を必ず返還してもらえるか、心配です。

保証金を預けると、地主から保証金預り証書が交付されます。これにより、地主は保証金返還義務を負うことになります。さらに保証金の確実な返還を保全するために、公正証書を作り、地主・借地人・公証役場が保管・管理しますので、仮に契約書を紛失してしまっても、また50年後でも契約内容は保全されます。